[摘要] 在房产交易中，时常有人为逃避监管、少交税费而故意签订虚假的买卖合同。实际上，这种以签订“阴阳合同”逃税避税的方式极易引起纠纷，给当事人双方都带来法律风险。
在房产交易中，时常有人为逃避监管、少交税费而故意签订虚假的买卖合同。实际上，这种以签订“阴阳合同”逃税避税的方式极易引起纠纷，给当事人双方都带来法律风险。近日，开平市人民法院就审结了这样一起案件。
购房时为逃税双方签订“阴阳合同”
2015年9月，市民陈某有意购买开平市城区侨园路附近某楼盘的商品房，并向开发商交付了5万元定金。2016年5月11日，双方正式签订《商品房认购书》，约定陈某以436446元的价格向开发商购买一套商品房，交付时间预计为2017年3月28日。同日，双方又签订了一份《商品房买卖合同》，约定商品房价格为349157元，交付时间为2017年5月1日。合同签订后，陈某当即向开发商支付房款首期146446元，并签订一份写明“开发票金额349157元（436446元的80%）”字样的“确认书”。
此举是为何呢？原来，房产交易的契税是按照买卖双方交给房管局备案的《商品房买卖合同》来定的，拿着这份低价合同到房管局备案，买方能省下不少税费，而卖方也能少开发票，达到避税的目的。
随后，陈某却以开发商出具的预收购房款发票与实际支付房款不相符为由，向开平市人民法院提出返还不当得利的诉讼请求。
金额与真实成交价不符
“确认书”被认定无效
“此案是典型的‘阴阳合同’纠纷。”办案法官表示，所谓“阴阳合同”，是指当事人出于规避法律或谋取利益的目的而对同一宗交易签订两份内容不一致的合同，其中一份提交给政府有关部门备案但并不实际履行，称为“阳合同”；另一份仅为合同当事人所掌握并约定照此履行交易，称为“阴合同”。在房产交易中，“阳合同”一般是以低价合同交给房地产交易中心备案过户，以便少交税款，“阴合同”则是显示买卖双方真实的成交价格。
法院认为，陈某与开发商签订的《商品房认购书》是双方当事人为达成该商品房的销售，对该商品房的买卖、交付、价格等主要条款达成一致，符合商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受购房款，是当事人的真实意思表示，该认购书依法成立且生效。双方之后签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人为办理房屋产权变更登记，实现《商品房认购书》的履行而签订的，该合同也有效。对于认购书与买卖合同约定房屋价款不一的问题，从陈某与开发商最后签订的“确认书”内容来看，双方显然是为了减少交税而虚报房产交易金额，真实成交价应认定为436446元。该“确认书”属于损害国家利益而进行恶意串通，应认定无效。
据了解，在诉讼过程中，开发商补开了两份合同中相差87289元购房款发票，而陈某要求开发商返还不当得利的诉讼请求最终也得不到法院的支持，还将补齐未交税款。
签订房产买卖合同
应当遵守国家有关规定
办案法官表示，签订房产买卖合同应当遵守国家有关规定，按照市场交易规则进行，签订“阴阳合同”虽然可以给当事人带来一些“实惠”，但这种违规行为存在极大的法律风险：一是涉嫌逃税要承担法律责任，税务机关一旦查实不仅要追缴税款，而且将处以税款5倍以下的罚款，作为纳税人，如果逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，可能会构成逃税罪，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；二是当买房人再次转让房产时，将面临卖出与买入价之间差额较大、相应税费被拉高的问题，将承担更多税赋；三是当买卖双方因交易发生纠纷时，由于签订“阴阳合同”属于当事人恶意串通损害国家利益的行为，基于这份合同所进行的过户行为也存在被撤销的可能，买方面临支付了房款却无法取得房产的风险。
因此，买卖双方要认清“阴阳合同”的危害和风险，严格遵守国家法律法规，自觉抵制违法违规交易行为，共同维护市场秩序。
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