[摘要] 二手房市场交投活跃，这其中也隐含了一定的法律风险，购房者稍不注意，将会面对签订了合同、支付了购房款，但房屋交易难以顺利完成，自身蒙受一定经济损失的情况。
二手房市场交投活跃，这其中也隐含了一定的法律风险，购房者稍不注意，将会面对签订了合同、支付了购房款，但房屋交易难以顺利完成，自身蒙受一定经济损失的情况。
如何有效防范？广东法大春秋律师事务所律师林智勇，结合相关房地产法律法规规定和实际发生的案例官司，总结了购买多类二手房的法律风险种类及防范对策，限于篇幅，本期介绍老年房、抵押房、抵债房、共有房、多户房、。
老年房老年人丧偶之后卖房，会发生其他合法继承人享有房产份额，买卖合同无效的问题。另外，患有老年痴呆症的老年人，其在卖房合同上的签名是无法律效力的。
抵押房 设立抵押权的房屋在交易之前一般应先解除抵押。二手房交易双方对解除抵押有约定，但是一方并未按照约定办理银行还款，导致合同没有办法继续履行的，违约方应当承担违约责任支付违约金。
在二手房买卖合同履行过程中，经常会有交易房屋存在抵押的情况，如果要进行交易首先要解除抵押，此时购房者要明白，如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不解抵押，都将直接影响下一步合同的履行。因此，在购买房屋中要谨慎购买抵押房屋。如要购买抵押房，一定要妥善签订合同，督促卖房人解押，防范意外情况发生。
抵债房 现实中，借房屋买卖幌子，隐瞒高利借贷之实，同时办理委托售房和房屋抵押公证，是变相的以房抵债，当借款人无力偿还借款后，房屋被低价转卖的情况时有发生。这一行为既纵容了高利贷非法活动，侵害了借款人的合法权益，又扰乱了抵押登记秩序，应当引起警惕。此外，从买房人角度来看，在遇到明显低于市场价格的在售房屋时，一定不要急于交易，要审核出售人的所有权情况，弄清楚实际交易人和房屋产权人的关系，避免购买抵债房屋造成经济损失。
共有房 《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。一方未经另一方同意，擅自处理共同财产的属于无权处分行为。
多户房 卖房方及时迁移户籍问题，是二手房交易中经常遇到的情况。户口迁移不是平等民事主体之间的民事法律行为，本质上属于公安机关行政行为，并不受司法调整，但是，户口迁移的义务可以作为约定内容写入合同条款，并明确相应违约责任。
双方约定的迁户条款，系双方自愿达成协议，合法有效，法律予以保护。依据合同约定及查明的事实，结合合同履行情况、被告过错程度及有无实际损失，可以起诉至法院，要求判决迁移方支付部分违约金。在二手房交易实践中，涉及户口迁出问题可以通过约定违约后果，来督促卖方积极履行户口迁出义务。
现实中，许多人为了孩子上学而购买，但合同中却没有明确约定房屋带有学位，或者虽有约定学位但无相应违约责任而引发纠纷，因此，以购买为主要目的买房人，一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况，其次要将购买这一特殊目的写入合同，并约定如因卖房人违约致使买房人购买“”的合同目的不能实现，买房人有权要求解除合同，并且要求赔偿房屋差价损失等。
林智勇提醒说，以上各类有风险的二手房种类，都是在现实生活中发生相关案例纠纷的，购房者需加以留心，咨询律师意见之后购买。
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