[摘要] 市民王先生来电称，他准备卖一套二手房，房款约70万元，已经通过中介联系好了买家，中介告诉他，可以在合同中把交易价格改低，变成50万元，剩下的20万元由买家另外支付，再签一份合同。
律师说房，本期继续。
市民王先生来电称，他准备卖一套二手房，房款约70万元，已经通过中介联系好了买家，中介告诉他，可以在合同中把交易价格改低，变成50万元，剩下的20万元由买家另外支付，再签一份合同。想着可以避税，王先生有些心动。
“这其实就是我们常说的‘阴阳合同’。”广东真利律师事务所律师衡森飚进而讲到，所谓“阴阳合同”，是指当事人出于规避法律或谋取利益的目的而对同一宗交易签订的两份内容不一致的合同，其中一份提交给政府有关部门备案但不实际履行（“阳合同”）；而另一份仅为合同当事人所掌握并约定照此实际履行（“阴合同”）。在二手房交易中，“阴合同”显示房屋买卖双方真实的成交价格，而“阳合同”则根据使用需要有所不同，一种是虚高房价的合同交给银行，以申请更多按揭贷款；另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户，以便少交税。
衡森飚指出，“阴阳合同”的签订除了造成国家税收流失和银行利益受损外，还容易造成合同纠纷。
A、“阴阳合同”属于无效合同
通过采访中介公司和查阅资料发现，在江门，买卖双方签订“阴阳合同”的现象并不鲜见。
衡森飚告诉记者，根据《合同法》第52条规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。二手房交易中的“阴阳合同”以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益，属于无效合同。
另外，根据《合同法》第56条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。实践中，如签订的“阴阳合同”仅仅是虚假价格，则该价格条款无效，但不影响其他部分效力，即其他部分仍然有效。
B、“阴阳合同”使买卖双方都承担较大风险
“从表面上看，‘阴阳合同’能让卖方或买方获得一些‘实惠’，但这种行为实质上存在诸多的法律风险，非常容易产生纠纷。”衡森飚表示，对于卖方而言，其风险主要包括：宣告无效的风险。“阴阳合同”中的房屋交易价格往往与实际价格不符，当以低于实际价格的“阳合同”办理房屋产权过户时，就涉嫌虚假纳税申报和损害国家利益，卖方心理上会有担心，特别是房价出现下降时，买方将有可能通过宣告无效等诉讼方法来试图解除交易，但即使卖方通过诉讼等方式来维护自己的合法权益，确认合同其他条款仍然有效，也面临着无法实际履行以及承担利息、房价下跌等损失，以及房款不能全额收回的风险；由于“阴阳合同”存在价格差异且无银行监督的情况下，买方将有可能不按期支付备案价格外的房款或者恶意要求以备案价格进行交易。卖方采取协商、催讨、起诉等方式，都会增加时间和金钱成本；另外，存在行政处罚和刑事追究的风险。卖方往往为少缴税款而签订“阴阳合同”，但一旦被税务机关查出存在偷税行为，则不仅会被追缴税款，还可能被处以罚款，甚至可能因触犯刑律而被追究刑事责任。
事实上，买方存在的风险相对更多：一是无法取得高额贷款的风险。由于政府有关部门备案的价格较低，买家在申请银行按揭贷款时，银行将根据备案价格和评估价格来综合评定发放贷款。尤其在二手房贷款政策收紧的情况下，银行将极有可能按照备案价格或评估价格中的低者发放贷款。这将造成买家实际贷款总数的降低，也无疑增加了买家支付首期款的总额；二是再出售承担高费用的风险。由于在政府有关部门备案的价格低于实际成交的价格，将来买家如再出售该房屋时，买家可能就要面临承担高额个人所得税等税费的风险；三是合同不成立的风险。如买卖双方为逃避税收在“阳合同”中约定了虚假成交价后，卖方又要求以真实成交价订立“阴合同”时，如买方不同意则导致“阴合同”未能订立的，即为“阴合同”不成立。那么，买方只能取回已支付的款项，而不能要求卖方双倍返还定金和其他赔偿；此外，还有行政处罚和刑事追究的风险。“阴阳合同”中买方存在偷逃税费的行为，被税务部门查实后，可能将和卖方一样受到补缴税款、罚款等行政处罚。当数额达到标准的，则可能与卖方一同被追究刑事责任。
“‘阴阳合同’不仅损害了国家利益或第三人合法权益，也无法保障自身的权益，极易导致合同纠纷，更随时面临着法律的处罚。”衡森飚认为，这种行为很可能因小失大。
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